Арендовать, покупать или строить?

30 октября 2020 г.

В III квартале спрос на высококлассные загородные дома продолжал расти. Итоги продаж уже превысили результат 2019 года. Приведет ли повышение спроса к увеличению предложения?

Факторы, оказывающие влияние на продажи, связаны прежде всего с противоковидными ограничениями. Многих они заставили пересмотреть приоритеты, и ориентир на загородную жизнь имеет все шансы стать долгоиграющим явлением. При этом осенью участники рынка отмечают более реалистичный подход покупателей как к оценке количества ликвидных объектов, так и к ценообразованию. В диалогах с застройщиками речь о скидках уже не идет.

 

По нарастающей

 

Петербург и Ленобласть оказались в лидерах РФ по спросу на загород: сервисы-агрегаторы, подсчитывая клики на объявления о продажах недвижимости, констатировали рост в 2,2–2,7 раза.

На фоне высокого спроса во всех сегментах загородной недвижимости коттеджи премиум-класса показали максимальный прирост продаж. По итогам трех кварталов число заключенных сделок выросло в 2,2 раза, или на 140%, к тому же периоду прошлого года, когда в элитном сегменте готовых домов (сюда включены также участки с обязательным подрядом на строительство) был продан 21 объект. В этом — пятьдесят один.

В бизнес-классе продажи выросли на 70%: с 55 домовладений в прошлом году до 92 в этом.

Оба высоких сегмента увеличили свои доли в продажах готовых домовладений и участков с подрядом за счет более демократичных ценовых категорий: по данным консалтингового центра «Петербургская нед-вижимость», элитный сегмент с 10 до 15%, а бизнес-класс — с 26 до 27%. И это при заметно увеличившемся объеме сделок.

Столь высокий прирост проданных дорогих домов, безусловно, связан с «низкой базой»: годовые показатели премиум- и бизнес-класса на загородной «первичке» составляли примерно 120 домов, с небольшими колебаниями. Предложение тоже не так велико: в двух классах суммарно около 700 домов.

Средняя цена предложения на домовладения премиум-класса, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», составила 59,3 млн руб., а бизнес-класса — 19 млн руб. Показатели с начала года незначительно снизились (на 1 и 1,9% соответственно).

 

Другая волна

 

По мнению Светланы Московченко, руководителя отдела исследований компании Knight Frank SPb, независимо от второй вирусной волны отношение жителей мегаполиса к владению загородным домом уже изменилось, и это не краткосрочный тренд. Потребительское поведение и образ жизни корректируются по всему миру, приводя к росту спроса на односемейные дома в пригородах мегаполисов и небольших населенных пунктах.

Для петербургского загорода остается актуальным дефицит инфраструктуры повседневного пользования, но развитие удаленных опций в работе и быту увеличивает приемлемую для покупателей дорогих домов удаленность до центра города.

Однако поселки, расположенные поблизости от города, вверху списка мест для постоянного проживания, что отражается на продажах. Так, в комплексе «Юкковское», в 6 км от КАД, в 2020 году проданы 25 остававшихся участков под свободную застройку и забронировано больше половины домовладений в вышедшей только в III квартале новой очереди. В проекте «Высокий стиль» за квартал заключены четыре контракта, в октябре еще два, плюс четыре в завершающей стадии (обсуждаются параметры домов и дополнительных построек). В поселке «Ламбери», где второй год работает одноименная школа, итоги продаж за три квартала превзошли суммарные двухлетние результаты. В комплексе «Омакульма-Аннино» за полгода распродана вся I очередь — 34 коттеджа.

И эти сделки не связаны с желанием пережить вирусные ограничения за городом, как отмечает Светлана Московченко, заказы на строительство — долгосрочная стратегия.

По мнению Дмитрия Майорова, генерального директора компании «Русь: Новые Территории», спираль спроса в 2020 году разворачивалась от аренды к поиску готовых домов в продаже, а затем к заказам на строительство коттеджей. Эксперт отмечает, что еще летом многие интересанты апеллировали к застройщикам сравнением с ценами «вторички». Были и такие, кто из-за пандемических проблем в экономике ждали тотальной распродажи за половину начальной цены. К осени таковых не осталось: изучив не слишком широкий спектр предложений рынка и оценив динамику спроса, покупатели стали подписывать контракты на строительство новых коттеджей.

К слову, опыт «пандемической аренды» загородных домов отчасти способствовал выбору строительства дома вместо покупки готового. Арендаторы, на собственном опыте оценив недостатки дома, построенного по чужим вкусам, решили, что хотят построить свой и лучше.

Заметную роль в принятии решений сыграли изменения курсов валют, считает Дмитрий Майоров. Для держателей инвалютных накоплений стоимость домов осенью оказалась сразу на 20% ниже, тогда как выросшая себестоимость еще не полностью отразилась на цене продажи. На волне ожиданий, что рубль несколько отыграет снижение, а импортные материалы, оборудование и комплектующие будут дорожать, октябрь стал удачным моментом для конвертирования валюты в качественную загородную недвижимость.

О грядущем подорожании домов — как строящихся, так и на этапе подготовки к началу строительства — на 7–10%, — говорит и Алексей Потапов, генеральный директор компании «Ламбери».

 

Параметры спроса

 

Многие девелоперы поселков бизнес- и премиум-класса в 2020 году предложили покупателям более компактные, чем прежде, проекты домов. Так, в линейке коттеджного поселка «Высокий стиль» (девелопер «Русь: НТ») весной появился коттедж 380 кв. м (К-4). Компания «Росса Ракенне СПб», эксклюзивный дистрибьютор HONKA в России, строит в своем проекте «Медное озеро — 2» три коттеджа площадью от 187 до 245 кв. м.

Самый компактный в линейке проект «Йорк» в этом году разработан для поселка «Ламбери», предложены две модификации: 205 и 255 кв. м.

В III очереди комплекса «Юкковское» минимальная площадь готового дома 166 кв. м. В линейке базовых проектов «Шале Парке Superbia» появился одноэтажный дом 190 кв. м — шале «Аруно».

Однако застройщики не считают, что стоит говорить об уменьшении площади возводимых домов как об общем тренде, особенно при подряде на строительство. Так, в «Шале Парке Superbia» средний чек заключенных за квартал сделок — 30 млн руб., что выше прошлогодних показателей. В компании «Русь: НТ» преобладают заказы домов площадью 400 кв. м, тогда как годом раньше популярнее были дома на 300 «квадратов».

 

До весны

 

Развитие ситуации, по мнению Светланы Московченко, прежде всего будет зависеть от ужесточения ограничений. Однако уже сейчас у многих складывается впечатление, что к прежней жизни мы вряд ли вернемся. Тенденции в офисном сегменте недвижимости дают основания предполагать, что не все сотрудники снова вселятся в офисные пространства. В ближайшие месяцы ситуация с предложением значительно не изменится: в «несезон» многие собственники снимают свои дома с продажи. Отсутствие нового предложения будет несколько ограничивать спрос. Если к весне листинги пополнятся, есть шанс увидеть рост спроса.

Остается значительная часть потенциальных покупателей, не успевших приобрести выб-ранный объект (его купили, пока клиент обсуждал скидки, например), полагает Дмитрий Майоров, поэтому платежеспособный спрос сохранится на рынке загорода и в 2021 году.

Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»

Ковид был не единственным фактором, повлиявшим на рост спроса на загородную недвижимость. Вторым обстоятельством стала девальвация рубля. Я сужу по скорости принятия решений нашими покупателями: если до того, как евро достиг 90-рублевой отметки, они еще раздумывали, обсуждали возможность получения скидок, то после этого рубежа решения о покупке принимались намного быстрее. За некоторые участки с подрядом была серьезная конкуренция, дело доходило до аукциона. Победитель выбирался не по цене одного и того же дома, а по заказываемому объему строительства на выбранном участке. Себестоимость строительства домов уже выросла примерно на 15–20% — из-за подорожания импортных комплектующих и расходных материалов, пиломатериалов (это экспортный продукт, и давление курса валюты неизбежно сказывается на нем). Цены на домокомплекты уже повысились примерно на 7%, но рост себестоимости пока не «отыграли».

В октябре накопления в валюте можно было конвертировать в рубли по выгодному курсу (фактически в евро цена домовладения снизилась на 20–25%), зафиксировав «старую» цену на дом. Могу сказать, что скидки кончились. И уже не только девелоперы не готовы уступать в цене, но и покупатели прекрасно понимают, что началось подорожание — вслед за исчерпанием ликвидного, привлекательного предложения, изменение курсов валют.

И если за весь III квартал в нашем поселке «Высокий стиль» на Лемболовском озере было подписано четыре контракта, то в октябре — два уже подписано и четыре в завершающей стадии.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg

Основной дефицит предложения — в проектах огранизованной застройки, причем всех классов. Пригородные локации, наиболее приближенные к городу, всегда пользовались популярностью, а в период пандемии особенно. Для многих потенциальных покупателей, которые хотели бы переехать в индивидуальное жилье в пригороде путем вложения средств от продажи квартиры в городе, данная схема становится маловозможной, так как доступное предложение ограничено, особенно в бюджете комфорт- и бизнес-класса.

На развитии ситуации в ближайшие несколько месяцев скажется дефицит предложения.

Пригородный рынок Санкт-Петербурга довольно узкий, по сравнению, например, с подмосковным, ликвидных предложений не так много. Независимо от «второй волны» ситуация с эпидемией сильно мотивировала людей обзавестись загородным домом, причем покупают не только дома, но и участки, что говорит о долгосрочном планировании, ведь готовый дом в этом случае можно получить только через год.

Александра Давыдова, ведущий архитектор компании АСК «OD-Фамилия», девелопера коттеджного поселка «Шале Парк Superbia»

После ослабления карантинных мер мы наблюдаем ощутимый всплеск интереса по сравнению с прошлым годом. В III квартале в нашем проекте «Шале Парк Superbia» прошли две сделки. Оба проекта — целые загородные комплексы с дополнительными постройками, в среднем объем заказа около 30 млн руб. Покупателей в нашем поселке привлекает лес, формат камерности, подчиненность единой архитектурной концепции и возможность индивидуализации проекта по пожеланиям покупателя. Мы считаем персонализацию обязательной для объектов высокого класса.

За год цены повысились примерно на 10%, что связано с развитием инфраструктуры и выполнением плана продаж, отчасти с ростом курса евро, так как наши дома на 70% изготовлены из европейских премиальных материалов. В этом году мы ввели в линейку базовых проектов еще один одноэтажный дом 190 кв. м — шале «Аруно», который сразу привлек внимание: он светлый, уютный, и вместительный при небольшой площади; также расширили спектр дополнительных опций (например, замену фасадных элементов из лиственницы термообработанной древесиной).

С моей точки зрения, на загородном рынке есть дефицит клубных поселков с общей идеей, архитектурой. Такие поселки дают возможность не просто купить дом, а жить в окружении людей, объединенных этой идеей, образом мысли и мировоззрением. Мы видим, что именно такой формат становится мечтой и предметом поисков многих покупателей.

Ольга Ландграф, руководитель отдела продаж коттеджного комплекса «Юкковское»

В 2020 году в коттеджном комплексе «Юкковское» было продано 25 участков — весь остаток в I и II очереди. Средняя цена проданных в 2020 году наделов — около 6,2 млн руб. Участков под свободную застройку у нас больше нет. А обращений по участкам по-прежнему очень много.

В начале квартала мы вывели в продажу III очередь комплекса в новом формате готовых домовладений на участках 6–8 сот. Первый этап — 12 домов, минимальное предложение — дом 166 кв. м на 6 сот. стоимостью 10 млн руб. В стоимость входит следующее: дом под отделку, все коммуникации, включая магистральное газоснабжение, водоснабжение и локальную систему водоотведения, 9 кВт электричества и скоростной интернет, а также лицевое ограждение участка, ворота и обустроенный асфальтированный въезд на участок. Плюс общественная инфраструктура «Юкковского», а это большой парк с велодорожками, искусственным озером, теннисными кортами, универсальными спортивными и детскими площадками, ухоженные улицы с декоративным освещением. Семь из 12 домовладений уже забронированы, больше половины. Сейчас они строятся. Мы понимаем сложности с получением целевого кредита на строительство, поэтому предложили покупателям вариант оплаты 25% цены домовладения с внесением остатка при подписании договора купли-продажи готового дома. И тогда наши клиенты смогут получить ипотеку для готовых домов по хорошим ставкам.

Судя по потоку потенциальных покупателей, до конца года темпы продаж сохранятся на нынешнем высоком уровне. А к началу весны в «Юкковском» будут другие цены.